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厦明年起再调基准地价 商住和办公用地均不同程度上涨
2017-08-28 10:11:11   来源:台海网   评论:0
  台海网12月17日讯(海峡导报记者 鲍娜)时隔6年,厦门城镇土地基准地价将再作调整。导报记者昨日获悉,为符合市场新形势,更真实地反映地价水平,最新修订的《厦门市城镇土地基准地价》将从明年1月1日起实施。值得注意的是,包括住宅用地、商业用地、办公、旅馆用地在内的几类土地基准价格均有不同程度上涨。

  对普通市民来说,最关注的无疑是此次调整会不会对土地出让价格及房价产生直接影响。为此,导报记者昨日第一时间邀请业内人士,对此进行了解读。

六区土地 被划分成10个等级

  基准地价是城市土地交易价格和房地产交易价格的基础。厦门基准地价是指在厦门市辖区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、办公、旅馆、工业等用途,分别评估确定在颁布时点法定最高年期土地使用权区域平均价格。

  通俗地理解,就是给土地划定等级,不同地段土地的含金量不一样。

  厦门自1988年建立基准地价以来,已经历了6次调整,最新的这次是第7次。根据最新修订的《厦门市城镇土地基准地价》,厦门市城镇土地被划分为十个等级,其中岛内思明、湖里区对应的是A、B、C、D、E、F;岛外四区对应的等级依行政区拼音缩写,分别为H、J、T、X。

  据厦门土地资产评估人士介绍,对比外地一些城市做法和市场形势要求,基准地价通常每三年调整一次。而厦门的上一次调整还是在6年前,这6年来,厦门商圈发生了巨大变化,一些新兴商圈崛起了,而一些原来“金贵”的区域却逐渐黯然失色。因此,时隔6年之后,厦门市城镇土地基准地价有必要结合市场新形势做出调整,以期更真实地反映地价水平。

商业用地:热点商圈“身价”涨了约五成

  那么,今后厦门“最贵地皮”是哪里呢?

  昨天,导报记者对照2014版基准地价和2007版基准地价时发现,最新的这次地价调整,增幅较大区域是厦门的中心商圈和岛外新兴商圈。

  调整后,厦门“身价”最高的商业用地,分别是B1(厦禾路—故宫路—新华路—镇海路—海岸线—厦禾路)、C1、A1区域的土地,笼统的来看,对应的分别是中山路鹭江道镇海路周边商圈、湖滨南周边商圈和鼓浪屿商圈,其基准地价分别达到20000元/㎡、15500元/㎡、15000元/㎡。

  与6年前相比,上述岛内三个区域以及集美、海沧岛外新兴商圈,商业基准地价增幅平均都达到50%左右。此外,湖滨南商圈由于地铁枢纽站的交通利好效应,其身价也由此前的10000元/㎡达到现在的15500元/㎡,上涨55%。

  从岛外四区商业土地基准地价看,集美区商业用地基准地价身价最高,而且在J1杏(鹰厦铁路(集灌路)—海岸线—西滨路—鹰厦铁路)、和J1集(凤林路—浔江路—海岸线—厦门大桥—银江路—同集南路—凤林路)的区域土地,其身价已经达到了7200元/㎡,超过了岛内的枋湖、前埔等众多片区。



住宅用地:最高的上调幅度超一倍

  从居住用途地块来看,B1(厦禾路—故宫路—新华路—镇海路—海岸线—厦禾路)片区内的基准地价也是最贵的,将由6年前的4000元/㎡,调整至8500元/㎡,上调幅度超过100%。而从现在的市场交易情况看,无论是新房还是二手房,该区域房价都大大高于其它区域,其近两年在售的新建住宅很多单价已经超过4万元/㎡。

  身价次之的片区是C2、B2,基准地价分别由6年前的4700元/㎡、5000元/㎡调整至8000元/㎡和7700元/㎡,平均涨幅也达到了60%左右。

专家说法

基准地价调整对房价无实质性影响

  厦门基准地价调整之后,那些“地皮涨价”的热点地段的房价,会不会也跟着出现上涨呢?

  据承担此次基准地价调整评估工作公司相关人士介绍,基准地价的主要作用是作为政府指导价,因此其标准一般会比实际市场价低,仅作为土地出让起始价、政策性土地价格(如保障性商品房、限价房等)确定依据。同时,基准地价适时调整也有利于招商引资及产业政策调整等。

  而根据国家的供地政策,厦门新增经营性用地和工业用地,均采用招拍挂方式出让,已是完完全全的“市场价”。一般来说,市场价都要大大高于基准地价,因此,基准地价的调整对实际市场价影响不大。

  “市民不必对土地基准地价的调整过于紧张。总体来说,基准地价的调整对房价并不会产生实质性影响。”厦门一地产公司人士表示,房价的高低主要取决于以下三个因素:第一,经济和政策上的因素,当经济向好、政策宽松时,房价会上扬;第二,房子所处地段的好坏,在中心区繁华地段、配套完善的地点,房价也较高;第三个因素就是开发成本,当建筑成本增加时,房价也会随之上调。总而言之,房价还是受市场影响大。

  “基准地价会影响土地起拍价的制定,但从这次调整后的基准地价看,与市场上的土地实际成交价差距仍然偏大。”厦门均和资产评估公司总经理王崎认为,当土地起拍价定得过低时,往往会造成大幅溢价。比如,最近翔安出让的一幅商业地块的溢价率就高达323%。“这样的高溢价率往往会给后期市场运行造成一定的恐慌情绪,还不如在地块出让前,进行科学合理的评估,定出一个比较接近市场预期的价位。”

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