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“降”“进”“稳” 解读厦门楼市2018年度三大关键
2019-01-17 09:53:16   来源:厦门网   评论:0

  降

  厦门网讯 据海峡导报报道 2018年的厦门楼市已然翻过篇章。回顾这一年,延续2017年的态势,调控依然是楼市的主旋律。而在这个主旋律之下,厦门楼市又呈现出哪些特点,是否有哪些新变化?裹挟在楼市巨变的潮流之中,海峡导报梳理年度关键词,结合专业机构数据,为你解读2018楼市特征。

  年中,各种关于厦门楼市崩盘的新闻刷屏朋友圈,也将厦门推向风口浪尖,迎接全国人民的各种热议。抛开观点正确与否不说,无论是地价、房价、成交量,抑或是购房者的心理预期,同比2017年,2018年的厦门楼市确实都是呈现出一个下降的趋势。可以说,“降”是2018厦门楼市的第一个关键词。

  降需楼市调控致市场需求降低

  长期以来,厦门被称为福建人的厦门。在厦门楼市的购房群体当中,外地购房者的比例远超本地购房者。

  从2017年3月至今,厦门楼市新政出台已经快满两年。在坚持“房住不炒”、加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的政策指导下,楼市购房门槛提高,购房资格受限,,投机客被清扫出场,投资客全面退潮,跟风者踌躇不决,失去这一部分客群之后,楼市购房需求骤降。

  根据克而瑞2018厦门房地产市场研究报告表明,2018年厦门楼市调控依旧从严,楼市调控政策效果持续显现,市场持续低迷,成交低位盘整成常态,商品住宅市场全年有10个月现供过于求态势,存量持续扩容,后市竞争压力日趋严峻。

  降温购房者心理预期下降

  比限购、限贷更可怕的是,购房者的心理预期开始下跌。本轮楼市调控力度之大、持续时间之长、涉及范围之广前所未有,也让越来越多的购房者看到了政府调控房地产市场发展的决心。

  当多数人都认为房价要跌时,谁还敢在此时买房?开发商还没有真正“割肉”,购房者观望情绪却一天比一天浓厚。调控,不仅是遏制了投机炒房,对于刚需与改善一族的心理预期,同样有强大的杀伤力。无论是各大一手楼盘案场的数据,抑或是多家中介门店反馈的情况均表明,2018年厦门新增客源量与带看量整体处于低位态势,客户入市积极性持续下降。

  读者洪先生告诉导报记者,自己与妻子原本在2017年底就有换房的打算。一开始是因为没找到满意的房源,到后面看了几个月的房子,发现一些小区的挂牌价反而有下降的趋势。于是也不着急了,抱着“再等等说不定价格会更低”的心理,2018年已经过去了,换房依然是八字没一撇。“这一年看下来,买哪里、价格大概可以谈到多少,其实心里也有个底了。我看中的小区,原本均价在5.5万元左右,但是最近有房东开出4.9万元的价格,这个价格可以说很划算了,目前正在跟房东接洽当中。”洪先生如是说。

  降量成交量腰斩创近十年新低

  限购政策与购房者心理预期在楼市成交量上同样有最直观的表现。

  克而瑞研究报告表明,2018年厦门商品住宅市场新增供应129.71万㎡,环比上涨7.7%;成交量70.59万㎡,环比下滑49.5%;供求比为1:0.54,整体呈现供过于求的态势;总成交金额282.28亿元,环比下跌42.7%。值得一提的是,成交量创近十年来新低,也是首次年成交量跌破百万㎡。

  成交量的大幅下滑,直接导致2018年全市商品住宅存量持续扩容。截至2018年12月底全市住宅存量约202.71万㎡,去化周期约34.5个月;2018年除思明区外,各区去化速度均有放缓,存量再度扩容,整体市场供求失衡进一步扩大。其中同安、翔安、思明的去化周期均已超过40个月。不得不提的是,每年的金九银十向来是楼市的传统销售旺季。然而,今年9月,厦门一手住宅成交量为4.18万㎡,环比8月下跌11.7%。与2017年9月份的6.7万㎡,2016年9月的8.7万㎡相比跌幅更加明显,所谓的金九银十,就此宣告泡汤。

  降价地价、房价双双下滑

  在土地市场方面,克而瑞研究报告表明,2018年厦门土地市场持续冷清,低溢价成交成常态,房企拿地更为谨慎,拿地规模有所下降,尽管多幅优质地块出让,但全年土拍地块平均溢价率仅9.5%,较2017年下跌69.8%,多幅地块底价成交,全年土地最高溢价率仅27.0%,土地市场回归理性。

  2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万-1.8万/㎡,创下近两年新低。其中,由多家实力房企联合竞得的翔安X2018P03地块楼面价为18950元/㎡。而与地块同属翔安新城区域的纯新盘项目——融侨铂樾府,在2016年的土拍中,由融侨集团以38345元/㎡的楼面价摘得,地价的跌幅可见一斑。

  价格方面,受恒禾七尚、华尔顿1275和顶峰鹭江1号等岛内高端项目大体量备案所影响,2018年楼市一手房成交均价持续攀升,达到39991元/㎡,环比上涨13.4%。然而,在实际的市场表现当中,上半年厦门房价总体还算坚挺,第三、四季度,厦门打折、促销成风,房企开始以降价走量的形式快速回笼资金。

  9月底,万科白鹭郡推出107套特价别墅,89-110㎡的联排别墅,原价500万元,现一口价278万元的消息,一度引爆厦门楼市。 10月底,位于同安区的融创大同府推30套特价房,单价仅需17999元/㎡。在2016年的楼市高峰期,“1”字头房源一度绝迹,如今重现市场,而且不止一家,位于同安汀溪的两大楼盘同样出现“1”字头房源。

  11月,借着“双十一”的噱头,据导报记者统计,厦门有14个楼盘齐推特价房,不仅是一些偏远地区的楼盘,一些以往价格坚挺、地段与配套优越的热销楼盘,也纷纷加入促销大军,楼市价格战愈演愈烈。

  二手房方面,对于政策的反应比新房更加敏感。早在2017年开始,价格就一路走低,2018年更是出现了第二波乃至第三波的降价。以滨北的育秀里老社区为例,在2017年3月之前,该小区最高成交价格62000元/平方米。2018年上半年均价跌至48000元/平方米,而在10月份,最新成交价格为42000元/平方米。导报记者走访多个片区多家中介门店均反映出一个事实:目前小区挂牌价与实际成交价存在较大差异,能够成功出售的房源,都需要经过较大幅度的降价处理。

  数据来源:克而瑞

  导报记者傅霏雯

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